Par Romain Delaunay · Publié le 28 octobre 2026 · Mis à jour le 26 octobre 2026

Une maison peut rester en indivision sans limite de temps : le droit français ne fixe aucune durée maximale. Cette idée reçue : croire qu’un délai légal finit par imposer automatiquement le partage : est l’une des plus répandues chez les héritiers. En réalité, le code civil pose le principe inverse : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, mais rien n’oblige non plus à en sortir rapidement.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, les indivisaires, détiennent ensemble des droits sur un même bien sans que leurs parts soient matériellement séparées. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite : un tiers, une moitié, un quart : mais aucun n’est propriétaire exclusif d’une portion physique du bien.

Cette situation naît le plus souvent d’une succession : quand un proche décède et laisse une maison à plusieurs héritiers, l’indivision s’installe de plein droit entre eux. Elle peut aussi résulter d’un achat en commun entre concubins ou associés qui n’ont pas opté pour une société civile immobilière.

Le régime de l’indivision est encadré par les articles 815 et suivants du code civil. Ces textes organisent les droits et obligations des indivisaires, les règles de gestion des biens indivis et les conditions du partage entre les héritiers.

Comment sont prises les décisions pour gérer un bien indivis ?

C’est souvent ici que les tensions surgissent. La loi distingue trois niveaux de décision selon la nature de l’acte :

• Les actes conservatoires (réparations urgentes, souscription d’une assurance) : chaque indivisaire peut les accomplir seul.
• Les actes d’administration (mise en location, travaux d’entretien courants) : ils requièrent l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
• Les actes de disposition (vente du bien, constitution d’hypothèque) : ils exigent l’unanimité de tous les indivisaires.

La règle des deux tiers des droits, introduite par la loi du 23 juin 2006, a assoupli la gestion quotidienne des biens indivis. Avant cette réforme, l’unanimité s’appliquait à presque tout, ce qui paralysait fréquemment les indivisions successorales les plus tendues.

Les indivisaires ont la possibilité de conclure une convention d’indivision, rédigée par notaire, pour organiser librement la gestion du bien, fixer des règles de vote, désigner un gérant ou prévoir des clauses de préemption entre eux. Ce document est valable pour cinq ans renouvelables et apporte une vraie stabilité à l’ensemble des parties.

Quels sont les droits des héritiers dans l’indivision ?

Chaque héritier détient une part dans l’indivision proportionnelle à ses droits successoraux. Il peut céder sa quote-part à un tiers, mais les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption : ils ont la priorité pour racheter cette part dans le délai d’un mois suivant la notification.

Un indivisaire peut solliciter le partage à tout moment, sauf si une convention d’indivision l’en empêche temporairement. L’article 815 du code civil est net : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. » Ce droit au partage est d’ordre public ; aucune clause contractuelle ne peut y renoncer de façon définitive.

L’indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres. Ce mécanisme rééquilibre la situation quand un seul héritier profite du logement sans compensation. Le montant est généralement calculé sur la valeur locative du bien, avec un abattement habituel pour tenir compte des contraintes liées à l’occupation.

Si vous envisagez de tirer parti d’un bien hérité pour développer un patrimoine locatif, investir dans l’ancien peut offrir des opportunités intéressantes une fois la situation clarifiée entre indivisaires.

Comment prend fin l’indivision ?

Le partage amiable est la solution la plus simple et la moins coûteuse : tous les indivisaires s’accordent sur la répartition du bien ou de son prix de vente, et un notaire formalise l’opération. Lorsque des héritiers sont mineurs ou sous tutelle, le juge des tutelles doit valider l’acte.

Quand l’accord est impossible, n’importe quel indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge désigne un notaire-liquidateur, ordonne la vente aux enchères du bien ou attribue des lots distincts à chaque indivisaire. Cette procédure dure souvent entre deux et quatre ans et génère des frais importants pour toutes les parties.

Une troisième voie consiste pour un indivisaire à racheter les parts des autres, ce qui met fin à l’indivision sans vente extérieure. Pour maîtriser toutes les étapes dans le détail, le guide pour sortir d’une indivision couvre l’ensemble des démarches à suivre.

À noter : des travaux réalisés sur un bien indivis peuvent générer des déficits fiscaux dont le traitement mérite d’être anticipé. Les règles sur le report du déficit foncier s’appliquent aussi dans ce cadre et peuvent influencer le calendrier du partage.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d’une indivision ?

Il n’existe aucune durée maximale légale pour une indivision. Elle dure aussi longtemps que les indivisaires n’ont pas procédé au partage, à l’amiable ou par voie judiciaire. Une convention d’indivision peut stabiliser la situation pour cinq ans renouvelables, mais au-delà de cette période, tout indivisaire retrouve le droit de demander le partage à tout moment.

Quelle est la nouvelle loi pour les indivisions ?

La dernière grande réforme date de la loi du 23 juin 2006, qui a introduit la règle des deux tiers pour les actes d’administration, facilitant ainsi la gestion courante des biens indivis. En 2026, aucune réforme majeure n’est venue modifier ce cadre. Les règles applicables restent celles des articles 815 à 815-18 du code civil pour l’organisation de l’indivision, et des articles 820 à 842 pour les modalités du partage entre héritiers.

Comment puis-je garder une maison en indivision ?

La solution la plus solide est de conclure une convention d’indivision chez un notaire. Ce document fixe les règles de gestion pour cinq ans renouvelables par accord unanime des indivisaires. Il est également possible de désigner un gérant parmi eux pour éviter les blocages décisionnels et donner une direction claire à la gestion du bien, sans avoir à solliciter l’accord de chacun à chaque décision courante.

Comment se débarrasser d’une maison en indivision ?

Si tous les indivisaires sont d’accord, la vente amiable est la voie la plus rapide : un notaire se charge de la transaction et répartit le prix selon les quotes-parts de chacun. En cas de désaccord, un indivisaire peut assigner les autres devant le tribunal judiciaire pour obtenir un partage forcé ou une vente aux enchères judiciaire du bien. Il reste aussi possible de vendre uniquement sa quote-part à un tiers ou à un autre indivisaire, qui exercera alors son droit de préemption pour la racheter en priorité.