Par Romain Delaunay · Publié le 16 septembre 2026

Un logement classé E au DPE peut voir son loyer augmenté en 2026 : le gel des loyers ne concerne pas la classe E. La loi Climat et Résilience d’août 2022 a instauré ce blocage uniquement pour les classes F et G. Pour un bien noté E, les mécanismes habituels restent disponibles : révision annuelle sur l’IRL, réévaluation d’un loyer sous-évalué lors du renouvellement de bail, ou complément de loyer en zone tendue. La contrainte majeure pour les logements E n’est pas le gel, mais l’interdiction de mise en location prévue pour janvier 2034, une échéance que les propriétaires ont tout intérêt à anticiper sans attendre.

Gel des loyers : quelles classes sont réellement concernées ?

Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience a introduit un mécanisme progressif de restriction locative pour les logements les plus énergivores. L’objectif : pousser les propriétaires à rénover en supprimant la possibilité de revaloriser les loyers des passoires thermiques. La progression est échelonnée par classe énergétique, sur un calendrier étalé jusqu’en 2034.

Pour les logements classés G, dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie primaire, aucune révision de loyer n’est autorisée depuis août 2022. Ni indexation IRL, ni réévaluation lors du renouvellement, ni ajustement au changement de locataire. La mise en location de nouveaux biens G est également interdite depuis janvier 2025 en France métropolitaine.

La classe F suit le même régime : loyer gelé depuis août 2022, interdiction de nouvelle mise en location prévue dès janvier 2028. Pour la classe E, aucun gel n’est en vigueur en 2026. Un propriétaire peut réviser le loyer d’un logement noté E dans les conditions habituelles prévues par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Cette distinction est souvent mal perçue, même chez des investisseurs expérimentés. Le terme « passoire thermique » est fréquemment appliqué à la classe E dans les médias et les débats publics, mais sur le plan légal, seules les classes F et G constituent des passoires thermiques au sens de la réglementation en vigueur. Le E dispose d’une autre temporalité, plus favorable à court terme, mais une contrainte lourde attend en 2034.

Comment augmenter le loyer d’un logement classé E : étape par étape

Même pour un DPE E hors gel, toute augmentation de loyer obéit à des règles précises. Plusieurs mécanismes distincts coexistent, chacun adapté à une situation locative spécifique : bail en cours, renouvellement imminent ou remise en location après départ du locataire.

La bonne démarche dépend avant tout de votre situation concrète : êtes-vous en cours de bail avec un locataire en place, à l’approche d’un renouvellement, ou en train de relouer après un départ ? Chaque cas appelle un mécanisme différent, et les confondre expose à une contestation fondée.

1. Révision via l’IRL : Si le bail contient une clause de révision, vous pouvez indexer le loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE. La demande doit être formulée dans l’année suivant l’anniversaire du bail ; passé ce délai, la révision pour la période écoulée est définitivement perdue.
2. Réévaluation d’un loyer sous-évalué : Hors zone tendue, si le loyer est manifestement inférieur aux loyers du marché, vous pouvez proposer une hausse lors du renouvellement du bail. Cette démarche exige six références de loyers comparables dans le secteur géographique. Si le locataire accepte, la hausse est lissée sur trois ans minimum.
3. Complément de loyer en zone tendue : Dans les agglomérations où les loyers sont encadrés, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste accessible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles : à mentionner et à justifier dans le bail dès sa signature.
4. Fixation libre lors d’un nouveau bail hors zone tendue : Si un locataire vient de partir et que le logement est situé hors zone d’encadrement, vous fixez librement le loyer au niveau du marché. C’est la situation la plus favorable pour un bailleur souhaitant remettre à niveau un loyer resté figé pendant plusieurs années.
5. Contrôle préalable du DPE : Avant toute démarche, vérifiez que votre DPE est valide (les diagnostics antérieurs à juillet 2021 ne sont plus opposables) et que la classe E est correctement établie. Un bien à la frontière entre E et F mal classifié pourrait vous priver de toute révision possible, sans que vous en soyez averti.

Je vous conseille de notifier chaque révision de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, même quand la loi ne l’impose pas formellement. En cas de recours devant la commission départementale de conciliation, cette traçabilité écrite fait souvent la différence.

Les exceptions et cas particuliers à bien identifier

Le principe autorisant les révisions pour un DPE E connaît plusieurs nuances selon la localisation du bien, la nature du bail et le profil du locataire. Les ignorer conduit à des litiges évitables.

Zone d’encadrement des loyers : À Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille et dans plusieurs autres agglomérations, le loyer d’un logement classé E ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. La classe énergétique ne crée aucune dérogation à cet encadrement. Si le loyer actuel est déjà au plafond, seule l’indexation IRL dans ce plafond reste envisageable.

En cours de bail avec un loyer déjà au niveau du marché : même hors zone tendue, augmenter un loyer en dehors des mécanismes légaux expose le bailleur à un recours. Une hausse sans base contractuelle ou légale peut être annulée par la commission de conciliation, voire par le tribunal judiciaire. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les situations de révision en cours de location.

Lors d’un changement de locataire en zone tendue, le loyer du nouveau bail est plafonné au dernier loyer appliqué : sauf si ce loyer était lui-même inférieur au loyer de référence, ou si des travaux d’amélioration justifient une réévaluation documentée. Cette règle du loyer plafonné au précédent locataire s’applique quelle que soit la classe DPE du logement, E compris.

Enfin, un audit énergétique qui révèle des défauts importants dans un logement classé E peut ouvrir la voie à une contestation de la décence du bien. La réglementation sur la décence énergétique s’applique progressivement et sera durcie dans les années à venir. Le E n’est pas directement visé aujourd’hui, mais la tendance va vers une exigence croissante de performance minimale pour les logements mis en location.

Classe E, F, G : le comparatif des contraintes locatives en 2026

Pour visualiser rapidement la situation selon la classe DPE, voici un récapitulatif des règles en vigueur au 1er janvier 2026.

Ce tableau illustre la fenêtre dont disposent encore les propriétaires de logements E. La liberté de révision est réelle en 2026, mais l’interdiction de 2034 est inscrite dans la loi : et le législateur a déjà montré qu’il pouvait accélérer les calendriers si la dynamique de rénovation nationale restait insuffisante.

Pour un investisseur en quête de sécurité à long terme, intégrer cette contrainte dès l’achat d’un bien classé E est aujourd’hui indispensable. Le loyer peut progresser dans les prochaines années, mais la valeur du bien : et la possibilité même de le louer : dépendront de sa performance énergétique à l’horizon 2034.

Ce double enjeu (loyers flexibles à court terme, obligation de rénover à moyen terme) fait du DPE E un profil à part dans le marché locatif actuel : ni bloqué comme le F ou le G, ni totalement libre de contraintes comme le D ou le C.

L’échéance 2034 : comment anticiper en tant que propriétaire de logement classé E ?

À partir du 1er janvier 2034, un logement classé E ne pourra plus être mis en location ni reloué à un nouveau locataire : à l’image de ce que vivent depuis janvier 2025 les propriétaires de passoires G. Cette échéance peut sembler lointaine, mais la réalité des projets de rénovation énergétique la rapproche très vite.

Un logement classé E consomme entre 251 et 330 kWh/m²/an en énergie primaire. Passer en classe D implique de descendre sous les 250 kWh/m²/an, ce qui nécessite généralement une combinaison d’au moins deux postes de travaux significatifs. Entre la décision de rénover et la fin effective des travaux, le délai dépasse souvent 18 à 24 mois : obtention de devis comparatifs, choix des entreprises, instruction des dossiers d’aides, et planification du chantier lui-même.

À mon sens, attendre 2030 pour s’y mettre, c’est rejouer le scénario des propriétaires de logements G qui ont tardé et se sont retrouvés face à des artisans débordés, des prix élevés et des délais impossibles à tenir. La fenêtre pour agir sereinement est ouverte maintenant : pas dans six ans.

Les propriétaires qui rénovent dans l’ancien peuvent s’appuyer sur des dispositifs fiscaux dédiés. Le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt sur les investissements locatifs anciens assortis de travaux dans certaines communes éligibles, avec un seuil de travaux fixé à au moins 25 % du coût total de l’opération selon la page dédiée de Service-Public.

Quels travaux pour améliorer un DPE E et sécuriser ses revenus locatifs ?

Passer d’un DPE E à un DPE D ne nécessite pas toujours une rénovation globale. Selon le profil du bâti, une ou deux interventions bien ciblées peuvent suffire à franchir le seuil réglementaire et à sécuriser la location pour les prochaines décennies.

L’isolation des combles perdus reste le poste le plus rentable pour la majorité des maisons individuelles : rapport coût/efficacité optimal, travaux rapides, impact direct sur l’étiquette DPE. Pour les appartements ou les maisons sans combles accessibles, le remplacement d’une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur aérothermique génère souvent le gain le plus important sur la consommation d’énergie primaire, facteur dominant dans le calcul de la classe énergétique.

Sur le plan fiscal, les dépenses de travaux dans un logement loué nu sont déductibles des revenus fonciers. Pour les bailleurs qui se retrouvent en déficit, connaître la durée de report du déficit foncier applicable en 2026 est essentiel pour optimiser l’impact de ces investissements. Ceux qui envisagent de passer à la location meublée après rénovation trouveront dans les évolutions du statut LMNP en 2026 des éléments déterminants pour leur stratégie.

• Isolation des combles perdus : gain énergétique rapide, coût souvent maîtrisé
• Remplacement chaudière fioul ou gaz ancienne par pompe à chaleur : fort impact sur la consommation primaire
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : très efficace, coût plus élevé, pertinent pour les grandes surfaces
• Remplacement des menuiseries simple vitrage : gain modéré, mais cumulatif avec les autres postes de travaux
• VMC double flux : améliore l’étanchéité à l’air et le bilan thermique global du logement

MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) restent les deux leviers de financement les plus accessibles pour les propriétaires bailleurs en 2026. Les montants et les conditions d’éligibilité évoluent chaque année : consultez directement le portail France Rénov’ pour vérifier les barèmes applicables avant de lancer vos devis : et éviter les mauvaises surprises au moment du versement des aides.