Par Romain Delaunay · Publié le 15 septembre 2026

Les travaux non déductibles des revenus fonciers sont ceux qui relèvent de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement du bien. Ces dépenses viennent augmenter la valeur patrimoniale du logement plutôt que de simplement le maintenir en état : le fisc les exclut donc du régime des charges déductibles. À l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration restent en grande partie déductibles de vos revenus locatifs.

La distinction peut sembler claire sur le papier, mais sur le terrain, je vois souvent des propriétaires bailleurs faire cette erreur : déduire une extension ou une surélévation en la qualifiant d’amélioration. Ce glissement peut coûter cher en cas de contrôle fiscal.

Tour d’horizon des dépenses à exclure de vos charges foncières : et de celles que vous déduisez légitimement.

Quels travaux sont exclus de la déduction sur les revenus fonciers ?

Trois catégories de dépenses sont formellement exclues du régime de déduction fiscale applicable aux revenus fonciers.

• Les travaux de construction : toute édification d’un bâtiment nouveau, y compris une dépendance ou un garage bâti de zéro.
• Les travaux de reconstruction : démolir puis reconstruire, dès lors que les fondations ou la structure porteuse sont reprises, même à surface identique.
• Les travaux d’agrandissement : une extension latérale, une surélévation, l’aménagement de combles perdus en surface habitable, la création d’une véranda neuve.

Ces dépenses sont considérées comme des investissements en capital. Elles peuvent en revanche être intégrées au prix de revient du bien et venir réduire la plus-value lors d’une future cession, mais elles n’ont aucune place dans vos charges foncières annuelles.

À noter : une véranda construite de zéro sera non déductible, alors qu’une véranda existante remplacée à l’identique pour vétusté avérée peut, dans certains cas, relever de la réparation. Le critère décisif reste l’existence ou non d’une surface habitable nouvelle créée par les travaux.

Les dépenses déductibles : réparation, entretien, amélioration

Face aux dépenses exclues, trois familles de travaux ouvrent droit à déduction sur vos revenus fonciers, à condition de relever du régime réel d’imposition.

Les dépenses de réparation et d’entretien couvrent tout ce qui maintient le bien en état sans en modifier la consistance : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d’une chaudière à l’identique, peinture intérieure, remise en état de la plomberie, électricité mise aux normes.

Les dépenses d’amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau à l’immeuble existant sans en augmenter la surface : installation d’un double vitrage là où il n’y en avait pas, ajout d’une salle de bains dans un logement qui n’en disposait que d’une. Ces dépenses sont déductibles pour les logements d’habitation : mais pas pour les locaux professionnels ou commerciaux.

Pour aller plus loin sur les dépenses acceptées par l’administration en location nue, consultez notre article sur les travaux déductibles en déficit foncier : les règles se recoupent largement.

Comment distinguer amélioration et agrandissement dans la pratique ?

L’administration fiscale retient deux critères principaux : la création de surface habitable nouvelle et la modification de la structure du bâtiment. Si les travaux créent de la surface ou reprennent les murs porteurs, ils basculent du côté non déductible, quelle que soit la façon dont la facture est rédigée.

À mon sens, le réflexe à adopter est simple : si les travaux nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie, c’est un signal fort qu’ils excèdent la simple réparation ou amélioration. L’absence de formalité administrative n’est pas une garantie absolue, mais c’est un premier filtre efficace.

En cas de doute sur la qualification fiscale d’une dépense, la démarche du rescrit fiscal auprès de votre service des impôts des particuliers reste la plus sûre : l’administration s’engage alors sur sa réponse avant que vous n’engagiez les frais.

Questions fréquentes

Est-il possible de déduire les travaux locatifs de mes revenus fonciers ?

Oui, à condition que le bien soit loué nu, que vous releviez du régime réel, et que les travaux concernent la réparation, l’entretien ou l’amélioration. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement restent exclues. Si le total des charges dépasse les loyers perçus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Est-ce que les travaux de ravalement de façade sont déductibles des revenus fonciers ?

Oui. Le ravalement de façade constitue une dépense d’entretien et de réparation, pleinement déductible des revenus fonciers pour un bien loué nu au régime réel. La condition est que la façade soit remise en état sans création de surface ni modification de la structure : dans ce cas, la déduction s’applique intégralement l’année de paiement de la facture.

Quels travaux de rénovation sont déductibles des impôts ?

Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers pour les locations nues au régime réel. Cela inclut la toiture, la plomberie, l’électricité, la peinture, le remplacement de fenêtres, l’isolation thermique ou l’installation d’un système de chauffage performant. Certains dispositifs comme la loi Denormandie offrent par ailleurs une réduction d’impôt spécifique pour les travaux dans l’ancien, avec des règles distinctes.

Est-ce que les travaux de peinture sont déductibles des impôts ?

Oui, les travaux de peinture sont des dépenses d’entretien déductibles des revenus fonciers. Ils doivent figurer sur une facture d’artisan et concerner un logement loué nu au régime réel. En location meublée (LMNP), les règles diffèrent : les charges sont imputées sur les bénéfices industriels et commerciaux, et non sur les revenus fonciers.